Квартирное недоразумение: жилье продали, денег не получили Квартира уже перешла в собственность покупателя, но продавец денег так и не дождался. О вреде доверчивости при сделках с недвижимостью - в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.сайт».
Квартира уже перешла в собственность покупателя, но продавец денег так и не дождался. О вреде доверчивости при сделках с недвижимостью - в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.сайт».
Наша читательница Марина Б. стала жертвой «забывчивости» покупателя, который после подписания договора купли-продажи и перехода права собственности обещанных денег так и не перевел.
- В 2008 году я продала трехкомнатную квартиру покупателю, утверждавшему, что приобретает ее по ипотеке, - рассказывает Марина Викторовна. - Расплатиться со мной он должен был кредитными деньгами, поэтому после подписания договора купли-продажи попросил подождать три дня - пока средства поступят на счет. Три дня прошли, а деньги я так и не получила. Потом меня долгое время кормили «завтраками», обещая перечислить их со дня на день. В конце концов я обратилась в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи. Первая инстанция мои исковые требования удовлетворила, но при рассмотрении кассационной жалобы решение отменили. Тогда я обратилась с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества, но и оно застопорилось. Сейчас не знаю, как мне быть…
Как правило, в договоре предусмотрено условие о передаче денежных средств в момент регистрации перехода права или, как в случае нашей читательницы, в определенные сроки. Но на тот момент квартира уже сменила владельца.
В чем сложность таких дел? Сам по себе Гражданский кодекс не содержит нормы, которая предусматривает возможность расторгнуть договор и вернуть квартиру прежнему владельцу, если покупатель не заплатил за приобретение или внес лишь часть суммы. Это условие должно быть юридически грамотно прописано в самом договоре. Если же такое условие документ не содержит, то в суде придется доказывать, что за товар не заплатили. Ведь по закону продавец, не получивший денег, до «победного конца» вправе требовать только полной уплаты денежных средств и процентов за пользование ими, а не возврата квартиры.
Если рассматривать практику судебных решений, то картина еще более безрадостная. Так, в 2010 году в Московском городском суде прошли слушания по делу покупателя, не рассчитавшегося за однокомнатную квартиру, которую он приобрел аж в 2006 году. Этот человек не только получил жилплощадь в свою собственность, но и вселился туда, прописался и прожил на ней несколько лет (да и, наверное, живет по сей день). Судебные разбирательства, в рамках которых истец (продавец квартиры) пытался расторгнуть договор купли-продажи, затянулись и дошли до высшей инстанции. Члены судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда сочли, что оснований для расторжения договора нет, а неподписание предусмотренного этим документом передаточного акта, как и невыплата покупателем стоимости квартиры, к существенным нарушениям не относится. Причина проста: в договоре это условие как основание для расторжения указано не было, квартиру передали и без акта, то есть фактически исполнив обязательства.
Что посоветовать в такой ситуации? Детально прописывайте в договоре процедуру передачи денег и возможность его расторжения, а еще лучше - постарайтесь получить деньги до перехода права собственности на недвижимость.
Фото с сайта www.uralinform.ru, ionin-sr.livejournal.com
Анастасия ЗАГОРУЙКО
Здравствуйте, помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы продавали дом, по договору регистрация осуществлялась с обременением, так как не все деньги покупатель нам отдал. Осталось 400000 рублей. Теперь покупатель говорит нам, что мы умышленно скрыли дефекты. Говорят, что зимой им было холодно, то канализация плохо работает. Поверьте, что когда мы там жили, никогда не было проблем с отоплением и канализацией, они прожили там год, а теперь не нравится. Что делать в этой ситуации? Возвращать деньги через суд? Расторгать сделку, как они того хотят (пока на словах)? Сделка по дому была в апреле 2015, оставшиеся деньги по договору покупатель должен был отдать в апреле 2016, пошли им на уступки, у них трое детей, под расписку дали ещё срок до 01 августа. Но с трудом верится, что они рассчитаются. Просто тянут время. Подскажите, как поступить дальше, если и 01 августа денег не будет?
Виктор
Есть ответ
Отвечает
Фадеев Руслан Сергеевич Юрист
Добрый день!
Придется подавать в суд.
Отвечает
Погодина Светлана Николаевна Юрист
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. (ч.1 ст 329 ГК РФ). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). (ч.1 ст. 334 ГК РФ).
После заключения сделки купли-продажи жилья покупатель становится владельцем недвижимости, а продавец получает определенную денежную сумму. Однако порой покупатель медлит с передачей денежных средств продавцу. Такая ситуация чревата тем, что последний вообще может остаться без квартиры и без денег. Что делать в такой ситуации и можно ли расторгнуть договор купли-продажи с недобросовестным покупателем? На первый взгляд, из ситуации, когда покупатель не предоставляет продавцу оговоренную сумму, выход кажется очевидным - просто расторгнуть договор и получить квартиру назад. Однако зачастую все оказывается сложнее. Дело в том, что в Гражданском Кодексе отсутствуют нормы, регулирующие порядок расторжения договора купли-продажи и аннулирования права собственности покупателя в связи с неуплатой им покупной цены. В то же время Гражданским Кодексом оговаривается, что договор купли-продажи может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора или закона другой стороной. При этом факт неуплаты покупателем денег по договору купли-продажи суды не относят к существенному нарушению условий договора. Таким образом, продавец квартиры может расторгнуть договор с покупателем из-за неполучения за нее денежных средств только в том случае, если в договоре купли-продажи имеется соответствующий пункт. В противном случае продавец может рассчитывать только на судебное разбирательство, положительный исход которого никто не гарантирует. Согласно судебной практике, доля удовлетворенных исков с требованием расторжения договора купли-продажи вследствие неуплаты покупателем покупной стоимости жилья весьма невелика. Конечно, и в случае наличия в договоре купли-продажи подобного условия без суда не обойтись, тем не менее, именно оно, по словам специалистов юридического департамента ГК «МИЦ», является наиболее эффективной защитой ваших прав в суде. Поэтому в договор купли-продажи необходимо включить пункт, согласно которому продавец получает право на расторжение договора купли-продажи в случае неуплаты покупателем полной стоимости жилья. Также следует документально зафиксировать, что договор подлежит расторжению и в том случае, если покупатель произвел оплату не полностью, а только частично. При ознакомлении с договором купли-продажи необходимо обратить внимание на то, есть ли в документе пункт, который гласит, что расчет между сторонами был произведен до момента подписания настоящего договора. Если договор, содержащий данный пункт, был подписан, несмотря на то, что деньги получены не были, продавец никак не сможет доказать обратное. Поэтому во избежание подобной ситуации следует максимально тщательно ознакомиться с текстом договора купли-продажи. И в случае, если такой пункт имеется, необходимо потребовать исключить его из договора. Помните, что при отсутствии расписки именно соответствующие пункты договора купли-продажи считаются прямым доказательством расчета, совершившегося до момента заключения договора. Таким образом, включение в договор купли-продажи условия расторжения из-за неуплаты покупателем покупной стоимости квартиры – это основная гарантия того, что продавец сможет расторгнуть договор и получить обратно свою квартиру. В случае же, если такое условие в тексте договора оговорено не было, единственное, на что он может рассчитывать , – это на получение денежных средств, и то – вряд ли получится вернуть всю сумму сразу. Если покупатель докажет свою материальную несостоятельность, то суд обяжет его выплачивать покупную сумму постепенно, что, конечно, в условиях постоянной инфляции и роста цен на недвижимость весьма плохо отразится на материальном состоянии продавца.
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...
П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.
Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.
Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.
Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .
Адвокат Надежда Домкина
Нормальные человеческие отношения предполагают добросовестное отношение контрагентов к своим правам и обязанностям. Что это значит? Под добросовестностью, в рассматриваемом случае, понимается отсутствие злоупотреблений своим правом и надлежащее исполнение принятых на себя обязанностей. Если говорить простым языком, то в обществе принято отвечать за свои слова, в особенности за те, которые отражены на бумаге и подтверждены личной подписью.
Несмотря на то, что большинство людей согласятся с вышеуказанным тезисом, на практике достаточно часто стороны договора нарушают принятые на себя обязательства и создают спор, который можно разрешить только в судебном порядке.
Одним из таких спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Судебная практика по расторжению договора купли-продажи недвижимости
По данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.
Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.
Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег?
На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.
Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.
Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.
Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.
Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.
Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.
И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.
Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 18.10.2015г., г.Иркутск
юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске по тел.: 8950-100-89-25