На приобретение жилья часто уходят годы - люди копят, откладывая с зарплаты, берут в долг, оформляют ипотеку, связывая себя финансовыми обязательствами на 20 лет, лишь бы обзавестись собственностью. Лишиться недвижимости порой оказывается гораздо проще, чем получить ее.
Долги и беспорядок
Случаи, когда россияне лишаются своего жилья из-за долгов, происходят регулярно. Это могут быть как крупные задолженности, как у одного из жителей Новосибирска, накопившего долгов за ЖКХ на 1,6 миллиона рублей, так и более скромные. При относительно небольшой задолженности судом обычно накладывается запрет на действия с недвижимостью - недавно жительницу Магадана лишили права распоряжаться своей квартирой из-за долга за коммуналку в 200 тысяч рублей. Женщина узнала об этом, только когда собралась продавать квартиру. После оплаты задолженности она вновь получила право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
При долгах по ЖКХ управляющая компания сейчас может накладывать запрет на совершение действий по продаже на квартиры в Росреестре даже без обращения в суд. Но чаще они все же в суд обращаются, так как, выиграв дело и отдав исполнительный лист судебным приставам, есть шанс быстро получить обратно деньги. Например, деньги будут списаны со счетов должника, или при попытке продать квартиру часть денег уйдет приставам в погашение долгов, для снятия обременения с квартир.
Если квартира не собственная, а муниципальная, ее можно лишиться не только из-за долгов, но и просто перестав убираться. В декабре 2017 года из муниципальной квартиры выселили петербуржца, который привел жилье в антисанитарное состояние. На мужчину регулярно жаловались соседи - в итоге с проверкой пришла жилищная инспекция, которая выявила, что, помимо гор мусора, в квартире не подлежит восстановлению напольное покрытие, покрыт слоем копоти потолок, разбиты канализационные трубы, а унитаз и сантехническое оборудование полностью отсутствуют.
Азартные игры и биржевые операции
Реальное казино в России найти не так просто - для этого придется ехать в одну из игорных зон («Азов-Сити» в Краснодарском крае, «Сибирская монета» в Алтайском крае, «Приморье» в Приморской области и «Янтарная» в Калининградской области). Но соотечественников это не останавливает, они активно проигрывают недвижимость в онлайн-казино, делают ставки в букмекерских конторах и с завидной регулярностью умудряются лишиться жилья, играя на бирже.
«Мы с мужем прожили душа в душу больше пяти лет, у нас образцовая семья, сын, - рассказывает жительница Тулы Елена. - И в 2016 году я узнала, что он уже два года как играет на ставках, задолжал 700 тысяч рублей. Оказывается, его родители продали свою квартиру, чтобы расплатиться с его долгами, и теперь им негде жить. Как только я показала, что в шоке и расстроена, его как подменили - он начал кричать, что я его никогда не любила, что не поддерживаю его, и вообще, его долги - это не мои проблемы, его родители просто решили ему помочь, а мне и пальцем шевельнуть лень. Мы развелись через несколько месяцев, разделили квартиру, я с сыном теперь живу отдельно, выплачиваю ипотеку».
На биржах очень часто проигрывают жилье пенсионеры. Дело не столько в удивительной финансовой продвинутости старшего поколения, сколько в активности мошенников. Как правило, те находят одиноких, социально незащищенных россиян и убеждают взять кредит под залог квартиры, чтобы «быстро начать зарабатывать на бирже». Часть заемных денег тратится на обучение на курсах трейдеров, остальные средства - на ставки. Первые несколько ставок действительно приносят игрокам доход, но под разными предлогами наставники не дают жертвам вывести средства из онлайна, а затем рекомендуют провальную транзакцию. Такие происшествия отмечаются по всей России - в 2016-2017 годах несколько подобных случаев было зафиксировано в Красноярске и Саратове, прошлым летом на «развод» со стороны мошенников, обучающих игре на бирже, пожаловалась целая группа жителей Омска.
Нашумевший случай из этого ряда произошел в декабре - 79-летняя жительница Новосибирска решила найти подработку на дому и пришла на собеседование по объявлению. Ей предложили отвечать на звонки, а потом сказали, что есть работа лучше - торговать на бирже. В качестве выгодного вложения пенсионерке порекомендовали партию вертолетов, которую якобы скоро должен купить Китай Для участия в торгах женщину убедили взять кредит на 82 тысячи рублей, а затем и продать квартиру. Следуя советам «аналитиков», женщина сначала выиграла 17 тысяч долларов, а затем проиграла все, включая вырученные за продажу жилья средства.
Подмахнул не глядя
Еще один распространенный вариант мошенничества - когда договор купли-продажи дается жертве на подпись под видом другого документа. Чаще всего документ выдают за договор залога. Такие махинации используют микрокредитные организации, а особенно - частные лица, предлагающие микрозаймы под залог недвижимости. Компании и частные лица, выдающие микрозаймы, пользуются тем, что к ним обычно приходят люди в отчаянном положении, те, кому другим путем денег не получить. Они могут быть не так внимательны к документам, которые подписывают - и вместо того чтобы заложить имущество, продают его кредитору.
По такой схеме недавно лишился квартиры житель Барнаула. Мужчина набрал кредитов и займов в банках и микрофинансовых организациях, по ним накопились задолженности, и в отчаянии он обратился к частному лицу, выдающему деньги под залог недвижимости. Объявление мужчина нашел в газете. В итоге он получил займ в 10 тысяч рублей и потерял свою квартиру, поскольку вместо договора залога подписал договор купли-продажи. К счастью для облапошенного, суд признал его не отвечающим за свои действия на момент сделки, и квартиру удалось вернуть.
Судьба жертвы жилищных мошенников из Вологды, также подписавшего договор купли-продажи жилья не вникая в суть документа, пока решается. Молодой человек не только лишился двух квартир, но едва не стал бездомным, находясь за 650 километров от родного города. Мошенники подружились с одиноким молодым инвалидом, лишившимся родственников и получившим в наследство две квартиры.
Чтобы, как они говорили, помочь другу решить финансовые проблемы, аферисты предложили «фиктивно» продать недвижимость. Как они объяснили жертве, квартиры останутся в его собственности, а через полгода он получит их обратно. За деньгами, которые молодой человек якобы должен был получить со сделки, они вместе поехали в Петербург, где горе-друзья бросили своего товарища без денег и без документов.
Инвалид четыре месяца вел жизнь бездомного, обнаружить его удалось благодаря кошке - мошенники попросту выбросили животное в подъезд. Это заметили соседи и обратились в полицию, утверждая, что хозяин никогда бы не бросил кошку. Сначала возбудили дело об убийстве, затем оно было переквалифицировано в дело о мошенничестве. Потерпевший доставлен обратно в Вологду, но сможет ли он вернуть себе недвижимость, будет решаться в суде.
Жилищное законодательство базируется на двух правовых актах:
Лишить человека жилья может только тот орган, который его туда поселил. Чаще всего, в этой роли выступают муниципальные власти (как именно происходит процесс выселения из муниципальной квартиры читайте ).
Однако принимается такое решение, в большинстве случаев, по постановлению суда.
Причиной выселения может стать:
- Большая задолженность по ЖКХ, когда житель долго и систематически не оплачивает коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Как происходит выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг мы рассказывали в .
Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
- Суд может лишить жилплощади по причине жалоб граждан, когда соседи за стеной часто шумят или предоставляют какую-либо угрозу для окружающих (ст. 91 ЖК РФ).
ВАЖНО! За долги по ЖКХ нельзя выселить гражданина, имеющего на иждивении детей или инвалидов, а также малоимущих пенсионеров.
Если квартира является служебной, то она предоставляется организацией только на время выполнения сотрудником своих обязанностей. В случае прекращения им своей трудовой деятельности, он лишается и предоставленной ему жилплощади. Как правило, это прописано в трудовом договоре или контракте.
- Инвалиды I и II групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
- Члены семьи сотрудника, погибшего при исполнении своего служебного долга.
- Пенсионеры по старости.
- Дети-сироты.
О том, что делать, если вам грозит выселение из служебного жилья, мы рассказывали в .
Кроме того, выселение из квартиры может произойти по причине ветхости здания, в которой она находится. В этом случае выселение необходимо, в первую очередь, для безопасности самих жильцов, которым должно быть предоставлено альтернативное жилище.
ВНИМАНИЕ! Все перечисленные случаи могут стать причиной выселения, но для лишения человека его единственного жилья нужны действительно веские основания. Об этом говорится в статье 446 ГПК РФ .
Однако существует еще одна распространенная причина , которую практически нельзя оспорить.
Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?
Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.
При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте ).
На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.
Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.
Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.
В видео эксперт рассказывает о том, как выселяют из ипотечной квартиры.
Какое место жительства предоставляют?
ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.
При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.
в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.
Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.
Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации
Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ,
дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.
Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.
Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Эксперты рассказали о плюсах и минусах титульного страхования недвижимости перед ее покупкой
О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.
Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования - Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как полагают эксперты, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.
Механизм: титульное страхование защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры
Почему теряют право собственности
По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около двух процентов сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.
Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой‑либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств, или лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.
Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из‑за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.
Риски: чаще всего можно лишиться квартиры в случае ошибок, допущенных при регистрации прошлых сделок
Страхование титула
Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно - рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.
Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.
Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», - рассказывает Борис Шаронов.
Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов.
Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются главным образом на результаты банковской проверки заемщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически.
Однако нужно обязательно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек, - на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед данным банком.
Страховка: титульное страхование покрывает рыночную стоимость квартиры, а также расходы на ведение дел в суде
Когда могут отказать
По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.
Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продажи по доверенности.
Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя.
Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит.
Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).
Проблемы: чаще всего квартиры страхуются на три года, а возникнуть у вас на пороге и пригрозить судом могут и через 10 лет
Подводные камни
Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года - срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года.
Однако, во‑первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во‑вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены.
«А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2‑1 процента в год, а в особо сложных случаях может достигать пяти процентов. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.
Еще один важный момент - далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией.
«Титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора, - предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. - Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из‑за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать».
Раньше такие случаи были распространены и являлись показателем недобросовестности страховщиков - ведь в этом случае страховка теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.
«Страховая компания может оспорить и сам факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель плохо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», - говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов . Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки истории квартиры.
Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Купили вы квартиру.
Вдруг на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он не владел вашей жилплощадью, но когда‑то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. И в этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности он не претендует. Придется делить жилье с незнакомым человеком.
Зарубежная практика
За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его, по сути, нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.
В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца, и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая.
Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.
В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование - то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что‑то случилось - государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги.
Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1‑2 процента от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая - 0,15 процента от стоимости объекта.
По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования - сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент.
Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.
В некоторых случаях вас могут выселить на улицу на вполне законных основаниях. Вот 5 причин, по которым можно лишиться жилья.
Вы "бывший член семьи" собственника
Саша и Маша живут в квартире, которую Саша купил до свадьбы. У них двое детей, и вся семья прописана в Сашиной квартире. Пара совместно обставляет квартиру, делает ремонты, ездит в отпуска и планирует совместное будущее.
Через 10 лет семейной жизни что-то идет не так, и ребята решают развестись. Саша выписывает Машу с детьми из своей квартиры по суду - как бывших членов семьи собственника. Маше не остается ничего другого, как уехать с детьми в родной город, в родительскую квартиру.
И все правильно. Хоть дети и не бывают бывшими, закон разрешает так поступить, даже если речь идет о несовершеннолетних.
Любого, кто не является собственником, можно выписать из квартиры. Даже если вы сожительствовали в течение многих лет и покупали квартиру вместе (но почему-то не вписали себя вторым собственником). Даже если мать вашего мужа обещала подарить вашим детям эту квартиру.
Особенно грустные истории случаются, если жилье принадлежало родителям и они не успели составить завещание. В этом случае в права наследования могут вступить братья и сестры супругов. И они, как новые собственники, тоже могут потребовать выселения "лишних" жильцов.
Вы сделали перепланировку или используете квартиру не по назначению
Разумеется, за снос маленькой стенки между ванной и туалетом никто не отберет квартиру. Нужно сделать что-то серьезное. Например, оборудовать бассейн в одной из комнат. Или сделать персональный выход на улицу, продырявив фасадную стену. Что-то, что будет угрожать всему зданию.Использованием квартиры не по назначению считается, если вы сделаете у себя дома офис. Или спа-салон оборудуете. Или какую-нибудь ветлечебницу откроете. И это будет сильно мешать соседям.Выселят не сразу, сначала предпишут вернуть все, как было. Но если вы не отреагируете, то квартиру продадут с торгов. А вам вернут разницу за вычетом всех расходов.
В квартире, кроме вас, есть другие собственники, и их доля больше вашей
Они могут обратиться в суд с требованием признать вашу долю ничтожной и присоединить к их доле. Разумеется, с выплатой вам компенсации. Но что вы купите на эти деньги? Подобные прецеденты уже есть. Ключевой фактор - размер доли: можно ли приравнять ее к одной из комнат. И если это, допустим, четверть доли в однушке, то вы - прямой кандидат на выселение.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года разъяснила, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Ваша квартира в ипотеке
В общем случае кредиторы не имеют право забирать единственное жилье за долги. С одним исключением. Если это не долг по ипотеке. Ипотечную квартиру могут отобрать, даже если вы мать-одиночка с тремя детьми, живете на пособия и вам больше некуда идти. Такую заложенную недвижимость заберут, даже если вы внесли в качестве первоначального взноса материнский капитал - и кстати, его тоже не вернут.К слову, судебные приставы активно добиваются того, чтобы им разрешили отбирать единственное жилье и за другие долги. Например, по автокредиту. Или быстрозаймы. Сейчас обсуждается законопроект, разрешающий обращать взыскание на большие квартиры: когда у должника квадратных метров больше, чем положено минимально на человека.
Вы индивидуальный предприниматель
А по закону ИП отвечает всем своим имуществом. И квартирой тоже. Единственное жилье не забирают, но если у вас есть ваша квартира и, скажем, доля в родительской, то жилье уже не будет считаться единственным. А значит, вполне может попасть под взыскание.
Ну и смотрите предыдущий пункт. Если разрешат продавать с молотка за долги единственное жилье, то предпринимателей это тоже коснется.
Ну и шестым бонусным пунктом напомню всем тем, кто до сих пор не приватизировал квартиру. Человека, который живет в муниципальном жилье и больше 6 месяцев подряд не платит за коммуналку, можно принудительно выселить - не на улицу, но, например, в комнату в общежитии. И это тоже будет законно и правильно.
Главное приобретение, главная материальная ценность в жизни подавляющего большинства людей - собственный дом, а для городских жителей - преимущественно собственная квартира. Без неё нет гарантии спокойного будущего, того, что даже при не очень хорошем финансовом положении будет где жить, не придется переезжать из снимаемой в аренду квартиры по указу её хозяев. Но не все счастливые владельцы собственного жилья представляют, как можно легко лишиться этого оплота. И причиной может стать вовсе не пожар, наводнение или другое стихийное бедствие, и даже при сделке - покупке, продаже, аренде, - полностью защищенной всеми необходимым документами, существует риск потерять недвижимость. При этом можно даже вовсе не предполагать никаких действий и сделок. Рассмотрим некоторые ситуации, к которым следует относиться с максимальной осторожностью, чтобы жилплощадь вдруг не оказалась в чужих руках. На вторичном рынке недвижимость десятая часть сделок с квартирами заканчиваются весьма печально для одной из сторон - потерей жилья или денег. Большему риску подвергаются покупатели. Немалая степень риска сопровождает и аренду жилья, изменения в семейном положении. Профессиональные мошенники нередко, совершив свое преступление, перед законом оказываются кристально чистыми: они стараются действовать не вопреки закону, а использовать в своих интересах имеющие в законодательстве лазейки.
Права на жилье являются ничем иным, как просто бумажками, хранимыми в регистрационной палате и у самого владельца квартиры. Для смены владельца, соответственно, достаточно вписать в эти документы другую фамилию, и имеется немало возможностей сделать это на законных основаниях. Чтобы избежать подобных неприятностей, остается только постоянно контролировать ситуацию и не позволять мошенникам совершить такой подлог. Такие ситуации чаще всего встречаются при сделках купли-продажи недвижимости. Покупатель должен проверять всех текущих жильцов, а также всех людей, которые могли бы потенциально претендовать на квартиру. Среди таких потенциальных владельцев - один из супругов, пусть даже и не являющийся собственником жилья формально, однако без согласия одного из супругов продавать квартиру другой не имеет права. Могут претендовать на жилплощадь родственники, находящиеся на момент сделки в местах заключения. Сын владельцев, который находится в армии, даже при отсутствии его имени в документах на приватизацию квартиры, также имеет право, по возвращению, потребовать свою часть собственности - часть квартиры положена ему по закону, если он не давал согласия на продажу.
Встречаются более невероятные ситуации - например, при выдаче дарственной на квартиру. Дарственная - документ, который в регистрационной палате можно не регистрировать. После выдачи дарственной подаривший квартиру продаёт её. Оформленная раньше сделки дарственная является приоритетной, потому купля-продажа квартиры недействительна. Если есть с кого спрашивать - еще можно доказать свою правоту, а если тот, кто выписал дарственную, на момент разбирательства умер - дело обстоит совсем плохо. Не с кого будет в этом случае спрашивать, и тот, кто купил такую квартиру, с большой вероятностью останется и без покупки, и без своих денег. Если квартиру продавал психически больной, также есть очень большие риски аннуляции сделки. Следует отвергать предложения снизить в договоре сумму, якобы для уменьшения налога - ведь, в случае расторжения сделки, вы сможете претендовать только на возвращение указанной в договоре сниженной суммы. Случается, что владелец жилья вовсе не предполагал его продавать, однако завладевшие его паспортом мошенники, вклеив в документ свою фотографиёю, совершают сделку от его имени. В этом случае исход предопределяется тем, сможет ли владелец на деле доказать, что не он участвовал в сделке, что он в это время был в другом месте и никак не мог присутствовать при совершении операции. Потому прежде, чем покупать квартиру, поговорите с соседями, узнав у них, в действительности ли настоящий владелец занимается продажей объекта. Выбирать соседей для этого нужно самостоятельно, и лучше поговорить сразу с несколькими. Множество опасностей подстерегают и тех, кто решил добровольно прождать квартиру. Опасно продавать жилье в рассрочку, если к этому не привлечены юристы, банки, агентства недвижимости. Нередко при такой покупке в договоре указывают о переходе объекта покупателю, после чего покупатель должен будет выплатить стоимость жилья. Эти пункты между собой практически не связаны - то есть, квартира якобы сама по себе меняет владельца, средства же переводятся также отдельно. Если покупатель в этом случае откажется платить, продавец, конечно же, волен обращаться в компетентные инстанции с длительными судебными разбирательствами. Однако в этом процессе покупатель, до конца разбирательств являющийся фактическим владельцем квартиры, вполне способен её продать, потратить или скрыть вырученные средства - следовательно, и взять с него будет нечего. Вряд ли первого владельца квартиры устроят пожизненные выплаты долга с зарплаты, ведь он рассчитывал на большую сумму, выплаченную за короткое время. Такая ситуация возможна в случае, если покупатель является физическим лицо. А если он был юридическим лицом и объявил о банкротстве, то продавцу не светят даже эти мизерные зарплатные выплаты.
Осторожно нужно и сдавать жилье в аренду. Для начала, следует на домашнем телефоне отключить "восьмерку", иначе можно сильно удивиться астрономическим счетам за телефон - которые могут перекрыть и получаемые с аренды средства. Не стоит соглашаться и на ремонт квартиры жильцами, который они проведут в счет арендной платы: мошенники могут провести такой "ремонт", который оставит вас еще и в долгу перед ними. Они легко смогут документально подтвердить баснословную сумму ремонта. Старайтесь регулярно справляться в ЖЭКе, как обстоят дела с коммунальными счетами и документами, даже если оплачиваете эти услуги вы сами. Если в ЖЭКе долго не видят владельца жилья, они могут провернуть следующую схему: объявить квартиру бесхозной, и отдать её нуждающимся (по факту - кому-либо из родственников начальства). И не забывайте, что, даже не проводя никаких сделок с недвижимостью, вы остаетесь вне зоны риска. Гражданский брак, достаточно распространенная на сегодняшний день форма совместного проживания, также таит в себе опасности. Казалось бы, в таком браке никто никому не обязан, но это ошибочное мнение. Если вы вместе делали в вашей квартире ремонт, если живете в ней парой достаточно долго, если у вас есть совместный ребенок - вторая половина может отсудить часть жилплощади, предоставив доказательства совместного ведения хозяйства. Ведь хороший ремонт в квартире сразу же повышает её стоимость на рынке, соответственно, вторая половина имеет право на свою часть суммы, полученной от таких улучшений. При наличии же общего ребенка доля его в квартире будет очевидной для любого суда.