Жилищное законодательство базируется на двух правовых актах:
Лишить человека жилья может только тот орган, который его туда поселил. Чаще всего, в этой роли выступают муниципальные власти (как именно происходит процесс выселения из муниципальной квартиры читайте ).
Однако принимается такое решение, в большинстве случаев, по постановлению суда.
Причиной выселения может стать:
- Большая задолженность по ЖКХ, когда житель долго и систематически не оплачивает коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Как происходит выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг мы рассказывали в .
Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
- Суд может лишить жилплощади по причине жалоб граждан, когда соседи за стеной часто шумят или предоставляют какую-либо угрозу для окружающих (ст. 91 ЖК РФ).
ВАЖНО! За долги по ЖКХ нельзя выселить гражданина, имеющего на иждивении детей или инвалидов, а также малоимущих пенсионеров.
Если квартира является служебной, то она предоставляется организацией только на время выполнения сотрудником своих обязанностей. В случае прекращения им своей трудовой деятельности, он лишается и предоставленной ему жилплощади. Как правило, это прописано в трудовом договоре или контракте.
- Инвалиды I и II групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
- Члены семьи сотрудника, погибшего при исполнении своего служебного долга.
- Пенсионеры по старости.
- Дети-сироты.
О том, что делать, если вам грозит выселение из служебного жилья, мы рассказывали в .
Кроме того, выселение из квартиры может произойти по причине ветхости здания, в которой она находится. В этом случае выселение необходимо, в первую очередь, для безопасности самих жильцов, которым должно быть предоставлено альтернативное жилище.
ВНИМАНИЕ! Все перечисленные случаи могут стать причиной выселения, но для лишения человека его единственного жилья нужны действительно веские основания. Об этом говорится в статье 446 ГПК РФ .
Однако существует еще одна распространенная причина , которую практически нельзя оспорить.
Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?
Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.
При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте ).
На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.
Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.
Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.
В видео эксперт рассказывает о том, как выселяют из ипотечной квартиры.
Какое место жительства предоставляют?
ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.
При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.
в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.
Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.
Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации
Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ,
дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.
Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.
Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Закон содержит определенные правила для жильцов. Их соблюдение поможет избежать проблем с соседями, управляющей организацией и властями. Причем права и обязанности есть как у хозяина жилья, так и у членов его семьи. Вот основные аспекты.
Какие права имеет собственник жилого помещения?
Право владения означает фактическое (реальное) обладание жилой недвижимостью;
Право пользования подразумевает, что хозяин может извлекать доход от жилого помещения. Он вправе предоставить его гражданину по договору найма и договору безвозмездного пользования, а юридическому лицу - по договору аренды;
Право распоряжения - это право собственника недвижимости определить ее юридическую судьбу (продать, подарить, обменять);
Владелец квартиры имеет долю и в праве собственности на общее имущество дома (лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельный участок и прочее). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Какие обязанности есть у владельца жилой недвижимости?
Нести бремя содержания своей недвижимости, то есть поддерживать ее в исправном, безопасном и пригодном для проживания состоянии;
Нести бремя содержания общедомового имущества путем внесения соответствующих платежей. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире;
Поддерживать жилье в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения, пользоваться жилым помещением и содержать общедомовое имущество согласно закону;
Пользоваться жильем с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем лиц, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других требований закона;
Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечить обращение с твердыми коммунальными отходами, заключив договор с региональным оператором по обращению с такими отходами.
Можно ли лишиться жилья при его ненадлежащем содержании?
Закон устанавливает следующие последствия для недобросовестного хозяина:
При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем, допускающем его разрушение, собственник может получить от органа местного самоуправления предупреждение об устранении нарушения, а также назначение срока для ремонта помещения;
При неисполнении хозяином жилья указаний местного органа, жилое помещение по судебному решению может быть продано с публичных торгов. Собственнику выплачиваются средства от продажи за вычетом расходов на исполнение решения суда.
Как пользуются жилым помещением члены семьи собственника?
Члены семьи вправе пользоваться жильем наравне с его собственником. Они обязаны использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Члены семьи несут солидарную с хозяином ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Однако хозяин квартиры и члены его семьи могут заключить соглашение, которым установят исключения из этих правил.
Важно: к членам семьи хозяина квартиры относятся проживающие с ним его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов семьи.
Как решается жилищный вопрос, когда семейные отношения прекращаются?
В случае разрыва семейных отношений право пользования квартирой за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если нет иной договоренности.
Когда бывший член семьи не имеет оснований для приобретения или пользования другим жилым помещением, его право пользования квартирой собственника может быть сохранено по решению суда на конкретный срок.
Также суд вправе обязать хозяина квартиры обеспечить иным жильем бывшего члена семьи, в пользу которого собственник исполняет алиментные обязательства, по его требованию.
На приобретение жилья часто уходят годы - люди копят, откладывая с зарплаты, берут в долг, оформляют ипотеку, связывая себя финансовыми обязательствами на 20 лет, лишь бы обзавестись собственностью. Лишиться недвижимости порой оказывается гораздо проще, чем получить ее.
Долги и беспорядок
Случаи, когда россияне лишаются своего жилья из-за долгов, происходят регулярно. Это могут быть как крупные задолженности, как у одного из жителей Новосибирска, накопившего долгов за ЖКХ на 1,6 миллиона рублей, так и более скромные. При относительно небольшой задолженности судом обычно накладывается запрет на действия с недвижимостью - недавно жительницу Магадана лишили права распоряжаться своей квартирой из-за долга за коммуналку в 200 тысяч рублей. Женщина узнала об этом, только когда собралась продавать квартиру. После оплаты задолженности она вновь получила право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
При долгах по ЖКХ управляющая компания сейчас может накладывать запрет на совершение действий по продаже на квартиры в Росреестре даже без обращения в суд. Но чаще они все же в суд обращаются, так как, выиграв дело и отдав исполнительный лист судебным приставам, есть шанс быстро получить обратно деньги. Например, деньги будут списаны со счетов должника, или при попытке продать квартиру часть денег уйдет приставам в погашение долгов, для снятия обременения с квартир.
Если квартира не собственная, а муниципальная, ее можно лишиться не только из-за долгов, но и просто перестав убираться. В декабре 2017 года из муниципальной квартиры выселили петербуржца, который привел жилье в антисанитарное состояние. На мужчину регулярно жаловались соседи - в итоге с проверкой пришла жилищная инспекция, которая выявила, что, помимо гор мусора, в квартире не подлежит восстановлению напольное покрытие, покрыт слоем копоти потолок, разбиты канализационные трубы, а унитаз и сантехническое оборудование полностью отсутствуют.
Азартные игры и биржевые операции
Реальное казино в России найти не так просто - для этого придется ехать в одну из игорных зон («Азов-Сити» в Краснодарском крае, «Сибирская монета» в Алтайском крае, «Приморье» в Приморской области и «Янтарная» в Калининградской области). Но соотечественников это не останавливает, они активно проигрывают недвижимость в онлайн-казино, делают ставки в букмекерских конторах и с завидной регулярностью умудряются лишиться жилья, играя на бирже.
«Мы с мужем прожили душа в душу больше пяти лет, у нас образцовая семья, сын, - рассказывает жительница Тулы Елена. - И в 2016 году я узнала, что он уже два года как играет на ставках, задолжал 700 тысяч рублей. Оказывается, его родители продали свою квартиру, чтобы расплатиться с его долгами, и теперь им негде жить. Как только я показала, что в шоке и расстроена, его как подменили - он начал кричать, что я его никогда не любила, что не поддерживаю его, и вообще, его долги - это не мои проблемы, его родители просто решили ему помочь, а мне и пальцем шевельнуть лень. Мы развелись через несколько месяцев, разделили квартиру, я с сыном теперь живу отдельно, выплачиваю ипотеку».
На биржах очень часто проигрывают жилье пенсионеры. Дело не столько в удивительной финансовой продвинутости старшего поколения, сколько в активности мошенников. Как правило, те находят одиноких, социально незащищенных россиян и убеждают взять кредит под залог квартиры, чтобы «быстро начать зарабатывать на бирже». Часть заемных денег тратится на обучение на курсах трейдеров, остальные средства - на ставки. Первые несколько ставок действительно приносят игрокам доход, но под разными предлогами наставники не дают жертвам вывести средства из онлайна, а затем рекомендуют провальную транзакцию. Такие происшествия отмечаются по всей России - в 2016-2017 годах несколько подобных случаев было зафиксировано в Красноярске и Саратове, прошлым летом на «развод» со стороны мошенников, обучающих игре на бирже, пожаловалась целая группа жителей Омска.
Нашумевший случай из этого ряда произошел в декабре - 79-летняя жительница Новосибирска решила найти подработку на дому и пришла на собеседование по объявлению. Ей предложили отвечать на звонки, а потом сказали, что есть работа лучше - торговать на бирже. В качестве выгодного вложения пенсионерке порекомендовали партию вертолетов, которую якобы скоро должен купить Китай Для участия в торгах женщину убедили взять кредит на 82 тысячи рублей, а затем и продать квартиру. Следуя советам «аналитиков», женщина сначала выиграла 17 тысяч долларов, а затем проиграла все, включая вырученные за продажу жилья средства.
Подмахнул не глядя
Еще один распространенный вариант мошенничества - когда договор купли-продажи дается жертве на подпись под видом другого документа. Чаще всего документ выдают за договор залога. Такие махинации используют микрокредитные организации, а особенно - частные лица, предлагающие микрозаймы под залог недвижимости. Компании и частные лица, выдающие микрозаймы, пользуются тем, что к ним обычно приходят люди в отчаянном положении, те, кому другим путем денег не получить. Они могут быть не так внимательны к документам, которые подписывают - и вместо того чтобы заложить имущество, продают его кредитору.
По такой схеме недавно лишился квартиры житель Барнаула. Мужчина набрал кредитов и займов в банках и микрофинансовых организациях, по ним накопились задолженности, и в отчаянии он обратился к частному лицу, выдающему деньги под залог недвижимости. Объявление мужчина нашел в газете. В итоге он получил займ в 10 тысяч рублей и потерял свою квартиру, поскольку вместо договора залога подписал договор купли-продажи. К счастью для облапошенного, суд признал его не отвечающим за свои действия на момент сделки, и квартиру удалось вернуть.
Судьба жертвы жилищных мошенников из Вологды, также подписавшего договор купли-продажи жилья не вникая в суть документа, пока решается. Молодой человек не только лишился двух квартир, но едва не стал бездомным, находясь за 650 километров от родного города. Мошенники подружились с одиноким молодым инвалидом, лишившимся родственников и получившим в наследство две квартиры.
Чтобы, как они говорили, помочь другу решить финансовые проблемы, аферисты предложили «фиктивно» продать недвижимость. Как они объяснили жертве, квартиры останутся в его собственности, а через полгода он получит их обратно. За деньгами, которые молодой человек якобы должен был получить со сделки, они вместе поехали в Петербург, где горе-друзья бросили своего товарища без денег и без документов.
Инвалид четыре месяца вел жизнь бездомного, обнаружить его удалось благодаря кошке - мошенники попросту выбросили животное в подъезд. Это заметили соседи и обратились в полицию, утверждая, что хозяин никогда бы не бросил кошку. Сначала возбудили дело об убийстве, затем оно было переквалифицировано в дело о мошенничестве. Потерпевший доставлен обратно в Вологду, но сможет ли он вернуть себе недвижимость, будет решаться в суде.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.
Утрата права собственности за бесхозяйственность
Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.
Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.
«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов , — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».
В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.
Имущественные потери владельцев долевой собственности
Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.
Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.
Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
Лишение прав ипотечных должников
Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.
Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».